Teilverkauf eines Hauses-
eine Möglichkeit auch im Alter noch seinen Wünschen freien Lauf zu lassen

Wohneigentum gilt nicht umsonst als eine der effektivsten Formen der Altersvorsorge. Allerdings wird der eigenen Immobilie regelmäßig ein gravierender Nachteil zugeschrieben, nämlich fehlende Flexibilität durch gebundene Liquidität. Meist wird die eigene Immobilie über viele Jahre hinweg abbezahlt. Dem gegenüber stehen auch jahrelange Verpflichtungen und Verzicht. Mit dem Eintritt in den Ruhestand hören die Verpflichtungen jedoch nicht auf. Viele Senioren stehen dann wegen finanzieller Überforderung vor der Entscheidung, das Objekt verkaufen und sich vom lieb gewordenen Umfeld verabschieden zu müssen.

Der Immobilien Teilverkauf empfiehlt sich als sinnvolle Alternative zur Immobilien Leibrente, bei der Du Deine Immobilie auf Rentenbasis verkaufst: Du verkaufst nur einen Teil des Objektes und holst Dir also einen Partner mit ins Boot. Gleichzeitig behältst Du aber nicht nur Deine vertrauten vier Wände, sondern auch die Kontrolle über Deine Immobilie. Im Gegenzug erhältst Du die Liquidität, die Dir finanzielle Sicherheit im Ruhestand gewährleistet. Wie immer entscheiden die Details darüber, ob der Teilverkauf Deiner Immobilie für Dich die richtige Wahl ist. Im Folgenden siehst Du die wichtigsten Fakten im Überblick.
Auch wenn das Rentenalter vielleicht noch weit entfernt ist und Du am Anfang einer Finanzierung stehst, solltest Du diesen Aspekt des Teilverkaufs mit in Dein Finanzierungskonzept aufnehmen, da so die Angst vor Altersarmut oder die Zweifel, ob man sich im Alter die Immobilie noch leisten kann, gelöst werden können.

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Vom ersten Kontakt zum Auszahlungsbetrag auf dem Konto, vergehen manchmal einige Wochen. Verständlich – denn auch wenn Du Eigentümer bleibst, soll man sich die notwendige Zeit für die Entscheidung nehmen. 

1. Du forderst ein unverbindliches Angebot an:

Dafür ist es notwendig einige Fragen zu beantworten, die sich naturgemäß auf Dein Immobilienobjekt beziehen. Darüber hinaus gibst Du an, welchen Betrag Du über den Immobilien Teilverkauf freisetzen möchtest.

2. Du erhältst ein vorläufiges Angebot:

Auf der Grundlage Deiner Informationen erhältst Du ein vorläufiges Angebot, das an dieser Stelle noch nicht verbindlich sein kann. Die Unterlagen werden in der Regel per Post versandt, was erfahrungsgemäß wenige Tage in Anspruch nimmt.

3. Deine Immobilie wird begutachtet:

Wenn Du das Angebot für dein Teilverkauf interessant findest, wird der Anbieter eine unabhängige Begutachtung veranlassen, um eine belastbare Grundlage für ein verbindliches Angebot zum Immobilien Teilverkauf mit allen vertraglichen Details zu erarbeiten. Ein unabhängiger zertifizierter Gutachter ermittelt den aktuellen Marktwert der Immobilie.

4. Notarielle Beurkundung:

Nimmst Du dieses Angebot an, steht ein Termin bei einem Notar in Deiner Umgebung an, um die Kauftransaktion zu beurkunden.

5. Auszahlung des Verkaufserlöses:

Sobald die notarielle Übertragung abgeschlossen ist, wird der vereinbarte Preis für den Immobilien Teilverkauf an Dich ausgezahlt. 

Ein konkreter Mindestanteil kann für den Teilverkauf einer Immobilie nicht benannt werden, der hängt letztendlich vom Gesamtwert des Objektes ab. Bei vielen Anbietern liegt der Wert, welcher wenigstens in einem Immobilien Teilverkauf herausgelöst werden soll bei 100.000 Euro. Da eine solche Immobilienbeteiligung maximal 50 Prozent des Gesamtwertes betragen darf, muss ein Objekt demnach mindestens 200.000 Euro wert sein, um für den Teilverkauf in Frage zu kommen. Die Festlegung eines Mindestbetrages ist plausibel: Die Anbieter haben Aufwendungen und Kosten, wenn sie eine derartige Transaktion in die Wege leiten. Bei kleineren Volumina würde sich dies unter dem Strich nicht rechnen. 

Die Berechnung der möglichen Erlöse aus einem Immobilien Teilverkauf ist im Vergleich zum Immobilienverkauf auf Rentenbasis deutlich einfacher: Zunächst wird der aktuelle Wert des Objektes als Berechnungsgrundlage ermittelt - und zwar von einem unabhängigen zertifizierten Gutachter. Weitere Faktoren sind der gewünschte Auszahlungsbetrag, der sich zwischen 100.000 Euro und 50 Prozent des Gesamtwertes bewegen kann, Dein Alter und der gewählte Nutzungsbeitrag.

Der Nutzungsbeitrag wird monatlich dafür erhoben, dass Du als Verkäufer ein Nießbrauchsrecht beanspruchen kannst: Du kannst durch die Zahlung des Nutzungsbeitrages bis zu Deinem Lebensende in Deiner Immobilie wohnen bleiben. Du oder Deine Erben können jederzeit den verkauften Teil Deiner Immobilie wieder zurückkaufen oder den Verkauf des gesamten Objektes realisieren. Der Anbieter wird dabei professionell unterstützen, was im Ernstfall eine erhebliche Hilfe sein kann.

Im Gegensatz zu einem Immobilienteilverkauf, veräußerst Du bei einer Leibrente oder einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis mit lebenslangem Wohnrecht Dein Objekt komplett: Du darfst zwar bis zu Deinem Lebensende in der vertrauten Umgebung bleiben, hast allerdings kein Mitbestimmungsrecht in Bezug auf fällige Renovierungen oder Sanierungen mehr. Diese rechtliche Sicherheit bei einem Immobilien Teilverkauf, die Dir das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht gewährleistet, gleichst Du bei den Anbietern für Teilverkauf mit dem Nutzungsbeitrag aus. Im Prinzip kannst Du diesen, als eine spezielle Miete einordnen. 

Der Immobilien Teilverkauf unterliegt ebenso den Grundsätzen der Spekulationssteuer wie der ganz normale Immobilienverkauf: Solltest Du im Verhältnis zur Anschaffung einen Gewinn erzielen, kann dieser steuerpflichtig werden. Dies trifft dann zu, wenn Du bestimmte Fristen unterschreitest:

Für vermietete private und gewerbliche Objekte gelten zehn Jahre.

Für die selbstgenutzte Wohnimmobilie maximal drei Jahre.

Hast Du das Objekt geerbt, wird das Datum herangezogen, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.

Wichtig:

Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sind zwei vollkommen unabhängig voneinander zu erhebende Steuerarten: Während bei einer Erbschaft großzügige Freibeträge angesetzt werden können, bemisst sich die Spekulationssteuer am realisierten Veräußerungsgewinn. Dieser ist im Bedarfsfall mit Deinem individuellen Steuersatz abzugelten.

Die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Dir zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen. 

Flexibilität: Du entscheidest, ob und wann Du die Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben möchtest.

Auf Dich zugeschnitten: Den monatlichen Nutzungsbeitrag legst Du individuell nach Deinen Bedürfnissen fest.

Wertentwicklung: Mit Deinem Immobilienanteil partizipierst Du weiterhin an der Entwicklung der Immobilienpreise.

Nießbrauchsrecht: Du erhältst ein ins Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht.

Erbschaft geregelt: Mit dem Anbieter für einen Teilverkauf, ist für Deine Erben bereits im Vorfeld alles geregelt.

Kontrolle behalten: Du entscheidest über Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen; Der Anbieter des Teilverkaufs ist stiller Partner an Deiner Seite.

Verkaufen wie ein Profi: Solltest Du dich irgendwann für einen Gesamtverkauf entscheiden, so übernimmt der Anbieter alle notwendigen Schritte für Dich und steuert den Verkaufsprozess professionell, um den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen. 

Der Immobilien Teilverkauf gilt als eine der gängigen Varianten, aus Immobilienbesitz Liquidität zur Altersversorgung zu beziehen, ohne das vertraute Wohnumfeld verlassen zu müssen.

Doch es gibt auch andere Lösungen, wie zum Beispiel einen Hausverkauf auf Rentenbasis, auch Leibrente genannt. Das Objekt geht in diesem Fall direkt in das Eigentum des Käufers über, im Gegenzug erhältst Du das lebenslange Wohnrecht eingeräumt und eine Rente, sowie eventuell auch Teilbeträge ausgezahlt. Die Berechnungen sind bei einem solchen Immobilienverkauf auf Rentenbasis ausgesprochen kompliziert. Immobilienverrentungs-Rechner, die Du im Internet findest, werden in der Regel nur Deine Daten abfragen und liefern Dir kein sinnvoll zu verwendendes Ergebnis, um sich zur möglichen Rentenhöhe einen Eindruck zu verschaffen. Bei der Leibrente handelt es sich im Prinzip um eine Wette auf den Tod: Lebst Du länger, als die statistische Wahrscheinlichkeit vorgibt, machst Du ein Geschäft. Verstirbst Du schnell nach Abschluss, spart sich der Leibrenten Anbieter in den meisten Fällen Rentenzahlungen. Eine weitere Alternative ist der Gesamtverkauf Deiner Immobilie. Damit geht allerdings auch einher, dass Du Dein gewohntes Umfeld verlassen und eine neue Immobilie finden musst. Dies stellt einen enormen Kraftakt dar, weshalb diese Möglichkeit für viele Senioren keine Option ist.

 

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